房地税制雾煞煞? 刑男大律师说给你知

     (记者 欧阳翎 台北报导)税制究竟应如何改革,才能实现居住正义?今年开徵的房屋税有那些调整,对投资型及自用型民众有那些影响呢?週日 (5月31日)晚上六点到七点FM89.3快乐联播网《刑男大律师》节目,邀请到德明财经科技大学不动产投资与经营学位学程副教授花敬群就目前台北市调涨房屋税率徵收囤房税及房地合一税制最新现况,为听众专业剖析。

    花敬群表示:房屋税条例于103年5月20号立法院完成三读确定,针对非自用住宅调高税率,夫妻及未成年子女拥有三户以下的自用住宅採用1.2%的低税率;拥有第四户以上,绝大部分的县市对于第四户以上都是採1.5%的单一税率;台北市则对持有第四户及第五户採2.4%税率,第六户以上则用最高税率3.6%来课税。

    花敬群说明,台湾长期以来不动产的持有税,意即房屋税和地价税严重偏低。以过去税制,一间价值1000万的房屋,在台湾一年要缴房屋税加地价税大概8000块钱左右。但同样房子在美国,一年大概要缴13万。由于持有税太低,等待涨价的成本很便宜,无形中鼓励大家囤房等待涨价。价值1000万的房屋,涨1%或2%,就是10万20万,却只花8000块的成本赌注下去赌,而且赢面很大,也因此炒房囤房会变成全民运动。

    新的评定现值是只针对103年7月1日以后完工的房子才适用。再加上新增的囤房税,因此如果民众的房屋,刚好是位在精华路段的豪宅又是新房子,若再又是第六间以上的囤房者,才会加税严重,全台北市约只有五百间左右受到影响,大多数民众都是自用住宅,其实都还是1.2%,跟以往没有两样。 

    节目中花敬群教授也提醒政府,申博热点税制调整后,囤房释出的空房进入市场,也有副作用。他表示房东因持房成本增加,租金将上涨,会影响到租屋的弱势族群。他呼吁政府应以新思维来看待租屋市场,建议若是出租给一般民众自住的出租住宅,应用自用住宅的税率来课房屋税地价税,才能避免租金转嫁;或者将租金所得分离,用较低的税率来单独课税,避免弱势族群受害,同时让租屋市场浮上檯面来管理,促进租屋产业发展。

    花敬群点出,杜绝决炒房囤房有必要,但对于法人、公司行号或建商仍要做不同的处理。因此台北市政府针对建商盖的房子,认定是存货,而不视做炒房,给予一年时间缓冲,以2%税率课税,超过一年才依3.6%来课税,其实是针对制度规划不够细緻的地方,做一些调整。原则上,这次调高房屋税率对豪宅市场的杀伤力明显较大,后续效应有待观察。

    只是花敬群也认为这次房屋税调整,以台北市来看会出现房屋税远高于地价税的结构,其实是不合理的,因为以课税的原则应是地价税顶多跟房屋税一样高,甚至地价税应该比房屋税还要重才合理,但是地价税在这次的改革并没有同步,目前同一块土地却有三种不同税基评定:公告地价、公告现值及市价,建议政府应逐渐统一成一个价格即可。掌握住自用轻税及涨价归公的核心价值,应在地价税而不是在土地增值税,则台湾的房地税制将越来越健全。

    居住是一种人权,花敬群表示在德国、新加坡会用刑责处罚房地产炒作。只是在台湾,政府在税制优惠往往向大财团、富人倾斜,包括遗赠税调降,导致游资往不动产流动,也是这波房地产飙涨的原因。再加上课徵土地增值税,在同一个年度买卖,赚的钱根本不用缴土地增值税,这是很不公平。另外要注意的是,土地增值税是用公告现值的增幅来课税,不动产交易所得税是用实际交易金额的获利来课税,但假设两年后房价地价下跌,卖房子赔钱,不用缴交易所得税,但是土地公告现值几乎向上调升,却要缴土增税,形同财企业突围政部认为没赚钱,内政部却说有赚钱,将形成一个行为,政府两个单位却有不同解读,因此台湾的税制的确需要全面大翻修。

    另外,花敬群也谈到从去年就热烈讨论的房地合一实价课税方案,行政院五月份已拍板定案,申博焦点预定明年元旦实施,实施三年多的奢侈税不动产交易课税规定,同日退场。今后出售房地有400万的免税门槛,获利超过400万部分,如为自住者且连续居住满6年,按10%优惠税率课徵;其余按持有期间将税率订为15%至45%,更多精彩内容欢迎準时收听《刑男大律师》或上世界民报全球资讯网http://www.worldpeoplenews.com/audio大家一起来关心。